오피스텔 개발 사업 심사 시 주거용 아파트와 상가 심사 기준의 혼용 방지 대책

오피스텔 개발 사업 심사 시 주거용 아파트와 상가 심사 기준의 혼용 방지 대책부동산 PF 여신 심사 일선에서 가장 빈번하게 발생하는 치명적인 실무적 오류 중 하나는, 오피스텔(Officetel)의 외형적 유사성에 속아 다른 자산군의 잣대를 들이대는 것입니다. 오피스텔은 주거용 공동주택(아파트)의 외형을 띠면서도 법적으로는 업무시설이며, 재무적으로는 근린생활시설(상가)처럼 취급되기도 하는 독특한 이중성을 지니고 있습니다. 명확한 리스크 분리 없이 아파트의 우량한 환가성이나 상가의 단순 수익률 기준을 혼용하여 심사했다가는, 대출 부실화 시 금융기관의 채권이 고스란히 묶이는 파산 시나리오를 마주하게 됩니다. 본 글에서는 오랜 부동산 PF 심사 및 구조조정(Restructuring) 현장 경험을 바탕으로, 20..

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• · 2026. 6. 13.
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부동산 PF 시행사 에쿼티(Equity)와 고금리 사채의 후순위 엑시트 리스크

부동산 개발 시장의 혹한기가 찾아올 때마다 시행사 에쿼티(Equity) 투자자들과 고금리 브릿지론 사채를 댄 후순위 채권자들은 밤잠을 이루지 못하고 자산이 통째로 증발할 위기에 직면하곤 합니다. 선순위 금융기관들은 담보인정비율(LTV) 장벽 뒤에 숨어 안전하게 원리금을 회수해 가지만, 분양률 저하 등 사업 부실의 직격탄을 가장 먼저 온몸으로 받아내는 자리가 바로 이 서열 맨 밑바닥의 후순위 포지션이기 때문입니다. 본 글에서는 오랜 부동산 PF 심사 및 자산 구조조정(Restructuring) 현장 경험을 바탕으로, 시행사 에쿼티와 고금리 사채가 마주한 실질적인 엑시트(Exit) 한계를 진단하고, 파산 시나리오 속에서도 초기 투자금을 방어하기 위한 정교한 보전 장치 설계법을 명확하게 파헤쳐 드리겠습니다.1..

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• · 2026. 6. 12.
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