부동산 PF DSCR 대출 숨은 수수료와 리스크 통제

국내외 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 불확실성이 극대화된 현시점에서 많은 시행사와 디벨로퍼들이 자금 조달을 위해 현금흐름 중심의 DSCR(부채서비스감당률) 대출로 눈을 돌리고 있지만, 계약서 이면에 숨겨진 수수료 구조를 간과하여 초기 유동성 위기에 직면하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 대형 시공사의 정비사업 실무자 출신이자 수많은 금융 구조조정 및 PF 여신 심사를 총괄했던 전문가의 시각에서 볼 때, 단순 표면 금리만 믿고 딜(Deal)을 진행했다가는 금융기관의 촘촘한 유보금 요건과 가산 수수료 탓에 부지 확보는커녕 사업 자체가 EOD(기한이익상실) 리스크에 노출될 수 있습니다. 본 글에서는 최근 2026년 상반기 국토교통부가 발표한 토지확보율 80% 완화 대책 등 급변하는 규제 환경 속..

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• · 2026. 6. 28.
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부동산 PF 원리금 맞춤상환 엑셀 모델링 핵심 가이드

부동산 PF 원리금 맞춤상환 엑셀 모델링 핵심 가이드부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 재무 모델을 설계할 때, "현금흐름 변동성이 큰 정비사업이나 인프라 프로젝트에서 대주단의 목표 DSCR을 유지하면서 차입 한도를 극대화할 수 있는 정교한 대출 상환 구조는 어떻게 설계해야 하는가?"라는 현실적인 딜레마에 부딪히게 됩니다. 초기 분양률이 저조하거나 국토교통부의 2026년 상반기 토지 확보율 80% 완화 대책 등 거시적 정책 기조 변화로 인해 정비사업지의 초기 자금 투입 스케줄이 유동적일 때, 고정된 상환 스케줄을 고집하면 기한이익상실(EOD)의 위험에 직면할 수 있습니다. 본 글에서는 20년 이상 현장에서 시공사 정비사업 실무자 출신으로 금융주관 및 부실 PF 구조조정(Restructuring) 심사를 총괄..

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• · 2026. 6. 26.
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